中国土地制度的弊端

伴随经济社会发展，这套土地制度出现以下主要弊端:

（一）在产权安排上，存在权利二元和权能残缺。在社会主义公有制下，实行农村土地集体所有和城市土地国有的所有制架构，村社集体成员只对承包土地拥有农地农用下的使用、收益和转让权；农地转变为市地时，由市县政府实行征收与转让，用地单位（地方政府、企业、其他单位等）在获得土地使用权后，拥有规划控制下的经营权、收益权和转让权。两种土地所有制具有完全不同的土地权利，分属不同的法律体系管理，尤其是政府成为市地的所有者和产权控制者。

（二）在市场形式上，存在不同主体的进入不平等。土地市场处于城乡分割状态，农村集体土地以村社为边界，集体成员可准入；农地流转主要处于非正规交易状态；不同类型的农村土地（承包地、宅基地、集体建设用地、非耕地）按不同准入规则进入市场。城市土地由地方政府独家垄断土地供应、转让与回收；土地交易处于卖方垄断下的买方竞争状态。不同类型用地（公共目的建设用地、工业用地、经营性用地）按不同方式出让。由此造成土地价格扭曲和资源配置低效。

（三）在土地增值收益分配上，存在相关利益主体得失不公的情况。土地增值收益分配原则是，农民得到农业用途的倍数补偿；土地用途转换时的增值收益归地方政府获得、使用与支配；土地未来增值收益主要归土地使用权获得者，部分归地方政府。这导致原集体所有者合法获得的补偿过低，城市化农民补偿不规范、不透明、无原则，以及政府获得的土地一次性增值收益过高，但未来增值收益流失，房地产商和购房者支付的一次性土地出让费用过高，但获得的未来土地增值收益过高，成为造成当前收入分配不公的制度性因素之一。

（四）在管理体制上，存在着目标冲突和职能错位。土地管理体制尽管采用用途管制和规划管制，具体实施办法采取用地总规模控制和年度计划指标、审批管理，但规划体制的缺陷以及政府行政主导过强，导致保耕地和保发展的目标冲突以及中央与地方博弈，用途管制让位于规划管制，规划管制加征地转用制度导致所有制管制，审批和年度计划管理彰显无效性，同发展需求脱节，造成寻租与土地腐败。