土地计划配置制度是地价、房价高涨的根本原因

先说土地成本。2000年到2010年，70个大中城市商品住宅价格上涨86%，而住宅用地地价涨了163.5%。（资料来源：国家统计局）地价上涨是房价上涨的主要原因。

地价飞涨是从2003年开始的。有人说这是2002年起土地出让实行招拍挂所致。实际上，招拍挂只是一种竞争性的价格形成机制，通过竞争定价，使价格更接近于它的稀缺程度。价格主要决定于供求关系，土地供不应求，价格才上涨；招拍挂不过使地价更真实地反映土地的稀缺程度而已，而非地价飞涨的根本原因。

有人说是货币超发，流动性过剩和低利率、负利率所致。2003年到2009年，中国的货币供应量年均增长近20%，超过同期GDP增长率近8个百分点。货币供应与GDP增长的差额大部分转化为通胀。持续的高通胀使长期的低利率降为负值。长期的低利率、负利率又鼓励通货离开投资回报率低的制造业，转向回报率高的房地产市场。2009年到2010年，为刺激经济，政府更砸下4万亿元、10万亿元，大部分投资贷款进入了国企、央企。资金雄厚的央企又将约20%的贷款投入房地产市场，连军工企业也炒起了房地产，于是，一时间“地王”频现，大幅度抬高了地价，进而抬高了房价。房价涨得快又引起投资、投机房需求的增长，进一步推高了房价。所以说，货币流动性过剩、低利率、负利率确是地价、房价高涨的重要原因，但不是根本原因。因为地价涨得快，投资回报率高，资金才会大举进入房地产业。地产投资回报率高的原因是住房用地短缺，供不应求，这才使地价上涨，抬高投资回报率。所以说，住房用地短缺、供不应求是房价上涨的根本原因。

中国国土广袤，可利用的住宅用地极多，而全国每年增加的住宅用地不过6万～8万公顷，其中还有约２/3是使用存量建设用地，怎么会短缺呢？细究下去，住宅用地短缺是1998年《土地管理法》规定的土地用途管制制度，更确切地说，是这种土地计划配置制度造成的，是土地供应被政府垄断的垄断性房地产市场的必然结果。