开发商囤地不是住房用地短缺的主要原因

有人说，计划供应的住房用地指标并不少，是开发商囤地才造成住房用地短缺。但是，据国土资源部调查，截至2004年年底，全国有闲置地26.37万公顷，其中因权属纠纷、动迁困难、规划变更等政府工作原因批而未供的占51%，开发商囤地的只占27.3%。开发商囤地的原因，一是房价涨得快，即时开发不如延期开发，延期开发不如不开发获利更多，所以囤地；二是拿地时楼面价高，遇到房价下降的预期，为了避险也就囤而不开发。为消灭闲置地，近年政府做了大量工作，对囤地的开发商采取罚款、限期开发、逾期收回等行政措施，但即使全部生效，也不能改变住房用地短缺的基本形势。要有一个平稳的土地市场，才能从根本上解决开发商囤地问题。

大规模建设保障房不能降低地价、房价

为解决广大城镇中低收入居民的住房问题，从2008年起，政府启动了大规模的保障性住房建设，并对保障房采取划拨供地、减免税费等措施以降低成本。国家计划“十二五”期间要新建3600万套保障房，覆盖率达到20%左右。如此大规模的保障房入市，提高了总体的房地产开发投资和房屋销售面积，肯定能拉低住房的平均价格，但是，这并不能降低普通商品房的价格。

一是因为保障房建设挤占了普通商品房的用地指标。国土资源部对保障房用地的态度是优先满足、应保尽保。2010年以来还增加了城镇村建设用地指标，并且明言要增加普通商品房土地供应，但是，规定的城镇村建设用地指标在扣除保障房等用地指标后，还有多少能用在普通商品房用地上，能否满足普通商品房建设的需要呢？这就很难说了。普通商品房供地不足，价格还会上涨。

二是为了吸引开发商参与保障房建设，许多地方采取出让商品房用地配建保障房的办法。建造保障房利润薄，开发商自然会把建造保障房所减少的利润加到商品房头上，从而抬高商品房的价格。

而且，各地对保障房的供应对象都有严格限制。刚进城的外来人口、农民工、刚毕业的大学生纳税或交社保费不到一年就不能申请公租房，收入超过保障房的供应标准、但又买不起商品房的“夹心层”的住房需求也不能解决。所以，现行政府援助与市场供给的住房配置制度并不能降低地价，也不能做到“无缝衔接”“全覆盖”解决全体居民“住有所居”的问题。