对于“预支年金生活者”的团块Junior 世代来说，失去父母的接济会发生什么样的恐慌？有人预测团块Junior 世代将会成为日本社会的“呆账”，然而，这群人却期待自己步入老年之前，日本政府能订立一套银发族的福利政策，让自己在上了年纪后，就算没有储蓄也能生活无虞。

团块世代之所以有储蓄观念，是因为没有来自父母的援助。更早之前的人们认为，离家到外地工作就是为了寄钱回家奉养双亲，这种关系称为世代间“负的赠与”。团块世代虽然没有得到父母“正的赠与”，但也没有接收所谓“负的赠与”，意即只要照顾好自己的生活即可，就某种意义而言，也算是幸运的一代。而且团块世代当了父母之后，对孩子十分宽容，能够接受孩子成为单身寄生族；正因为父母这么对待孩子，孩子也可能会用相同的模式对待下一代，如此一来便会在无意之中影响了后代的独立发展。

最重要的是，无论“正的赠与”或“负的赠与”，都不该留给下一代，而应该让他们学习自立。事实上，身为团块世代，应该也没有什么丰厚家产能慷慨地留给后代。既然养儿无法防老，为人父母也只能自立自强了。

随着岁月老朽的住宅

“房屋净值转换抵押贷款”之所以无法推广的另一个理由，则更令人害怕。泡沫经济崩溃后，战后日本的“土地神话”彻底瓦解——日本人始终对土地有着一种强烈的信念，认为不管发生什么事，土地永远都会增值。

过去在日本，就算没有资金，只要有土地，重建老旧公寓便能提升行情，因此地方政府不断推动各种都市建设，而且基于政治利益，建筑物容积率也越来越高。但随着地价崩盘、项目停顿，接着又经历日本阪神·淡路大地震的重创，许多人注意到当时日本多数集合住宅的不堪一击，也使得寻求筹措重建资金的共识显得困难重重。

团块世代名下有房子的比例虽高，但大多属于“区分所有”⑧的集合住宅。日本税法规定，大楼等钢筋水泥建筑物的住宅耐久年数为47年，这是推算日本住宅房龄所制定的。假设30岁入住，住了40年以上，不但居住者已垂垂老矣，建筑物也会老朽。尤其是当初标榜租金便宜，以低成本大量兴建的国民住宅，房龄老旧问题更是严重。

20世纪60、70年代规划的新兴小区一夕之间成为老旧小区，年轻人口不断流失，居民只剩老年人。房龄老旧必须翻修却苦于没有资金，加上居民日渐稀少，更加速小区荒废的速度。对很多人来说，这样的问题已不算是不关己的闲事，而是发生在你我身边的现实状况了。

约翰·列侬遗孀的生意头脑

在日本，就算是独门独户的宅邸，也不可能完全不重建便传承下去。虽然近来出现“百年古宅”的说法，但也是那种房龄超高的少数特例。基本上，日本的住宅都属于住上几十年也没问题的耐用消费品，建筑结构和设备也符合这个标准。

欧美有所谓“旧房翻新”（novation business）的行业，意即整修旧屋，在屋内配置最新设备，让房子可以持续住上好几世代。世界最有知名度的日本女性——约翰·列侬的妻子小野洋子，众所周知她不是个只依赖丈夫经济能力生活的艺术家。她购入了位于纽约近郊的豪华旧宅邸，翻修后提高资产价值，卖给不动产业者，顿时让原本就是富豪的约翰·列侬增加了数倍资产。懂得利用“资产增值”（意即提高未活用的固定资产价值，而衍生出利益）来赚钱，我想也只有日本旧贵族出身的小野洋子，才能拥有如此敏锐的生意头脑吧。所以，也不是只有汗流浃背地辛苦工作，才能获得收入。只是，日本的房子中，有多少是只需稍做翻修便能转卖投资的耐用房屋呢？

恕我的说明有些冗长，我是指大部分日本住宅都不具抵押资格，这也是房屋净值转换抵押贷款难以顺利推广的原因之一。尤其是日本集合住宅损坏得很快，如果没有质量稳定的不动产，那么最好能先做好心理准备，不要对房屋净值转换抵押贷款抱持太大的期望才好。