一、房地产的本质

1．房产是投资品，更是消费品

居住是人类与生俱来的需求，房屋就是用来满足人类居住这一需求的。不管是自住还是出租，都不脱离房屋居住这一功能。不同的是，有的人有钱，可以买地段好的、环境好的、面积大一些的房产，也可以装修好一些；没钱的，买一个小点的房子，周边配套不行，环境可能很差，上个班要花一个多小时在交通上，装修马马虎虎就行了。不管是有钱的还是没钱的，都希望能够有一套自己的房子，可以安心地住在里面。实在是暂时没有能力购买自己的房子，或者不愿意买房的，就只有通过租的方式来解决居住问题。不管怎么样，总是要找到一种办法来解决这一居住需求。

作为满足人类居住需求的房子，对每个人都关系重大。一旦这种居住需求受到危险，相当于是人的基本生存状况受到威胁，也就是人的存在受到威胁。这种状态所引起的个人焦虑以及社会震荡，都是非常可怕的事情，也会导致可怕的后果。

但是，在中国的房地产市场，却出现了一批投资人，他们买来房子，不是自住，也不出租，而是买来之后，装修好，然后囤积起来，等着房价走高后再卖出去，赚取中间的差价。这就是所谓的炒房人。在炒房人的心目中，房子总是有人要的，只要能买到房子，自然会有下家来接盘。这就有点像击鼓传花的游戏，谁都希望花在自己手里的时候鼓点不会停下来，谁都期待有人接下一棒。但是，鼓点终究会有停下来的时候，这就看谁的运气差，成了最后的买单者。整个房地产的炒作，于是就变成了一个博傻的游戏。

在炒房人看来，房产是投资品。中国的一些政策，也在明里暗里将房屋当做投资品对待。例如，全国人们都关注的CPI指标，就并没有将房屋的价格纳入进去，统计局给出的理由，就是房屋是投资品而不是消费品。房产作为投资品，在世界各国都是一样的。作为投资品，房产可以获得升值的好处，可以抵御通胀。

区分房产的投资品属性还是消费品属性，可以很好地理解中国房地产出现的很多匪夷所思的现象，比如“抢房”，比如恐慌性购买，比如囤房，比如囤地，等等，都可以从这个属性上去进行解释。

在中国，房屋不但是消费品，而且还是必需品，同时，还是区域垄断产品。房地产的这种属性，使得中国的房地产业跟欧美国家相比并不是同一个产业，因此，这时候参考欧美国家调控房地产的政策和经验，毫无疑问与中国房地产对症下药的可能性比较小，失败的命运在根基上就注定了。

根据经济学的规律我们知道，必需品是缺乏弹性的，或者说弹性很小。也就是说，不管价格如何，必需品都是必须的，每平方米5000元的价格人们必须买，每平方米1万元的价格也是必须买的。这就是很多人说房地产存在“刚需”的原因，也是开发商、炒房人敢于提价、抢房的内在逻辑。

如果只是必需品，那多增加供给就很好解决了。就像中国人吃饭是必须的，只需要增加大米的供应就行了。但是，房地产同时还是一个区域垄断产品。根据经济学的规律，垄断一定导致供给不足。于是，一方面是供给不足，一方面是需求不变，甚至随着人口的增加带来需求增加，人们对房屋的稳定需求与供给缺乏的矛盾成为中国房地产的主要矛盾，市场变成卖方市场。经历过20世纪80年代的人都知道，卖方市场就意味着生产商和销售商市场权力更大，竞争不充分，消费者没有挑选余地，只能想着尽可能的买到商品。

在西方国家，房地产更多地表现为投资品属性，在中国，房地产更多地表现为消费品属性。在投资品属性占主导地位的时候，就应该采取针对投资品的调控措施，在消费品属性占主导地位的时候，就应该采取针对消费品的调控措施。只有这样调控措施才能真正有效，2010年4月的调控政策向着这个方向迈出了一步。