3．房产具有区域垄断性

房产是垄断产品，是因为房屋都是建筑在土地上的。土地是不可移动和再生的，也是不可重复利用的，一块地面上已经建筑有房屋，就不可能再进行建筑，除非是拆倒了重建。因此，一块土地，根据相关的容积率要求，可以建筑的房产是确定的，不会多只会少。即使因为房地产的火爆，开发商通过各种关系改变容积率，增加的房产套数也是有限的，不足以对供给状况造成重大影响。因此，谁拥有了土地，谁就拥有了某一个区域房产供给的垄断权，这种垄断权力，来自于土地的特性。一些房地产开发商利用“帝都”、“皇家”、“园林”等概念来吸引购房者，就是考虑了土地的垄断性。

土地是不可移动和再生的，房产也一样。人们不能像移动大米一样将房产根据自己的意愿在不同区域间进行迁移。这除了土地的限制之外，也与房产本身的特性有关。上海的房产再贵，安徽的房产也不可能搬到上海去。虽然报道上也有移动的板房，或者说也有集装箱建房，但是这些做法都是暂时的，是过渡性的，不是普遍的现象，也不是长久的对策。即使是集装箱房子，搬迁的时候也是非常麻烦的，并不真正具有迁移性。房产的这种固着性让人们不能像“进口”大米那样从其他的地方“进口”房子，这也就限制了一定区域的房产供给，也使得房产具有了一定的垄断性。

当然，房产不能搬迁，但人是可以迁移的。因此，工作在某一个地方的人们，他们并不一定要在当地购买房产，而是可以在离该地一定距离的地方购买房产。这是一种变异形式的“进口”，相当于是增加了一定的供给。在北京，很多人觉得城区的房产价格太高，选择在郊区购买房产，就是在这种逻辑指导下做出的选择。但是，因为上班、交通等条件的限制，这种改变对空间距离和时间距离是有要求的，不可能随意拉长，也就限制了通过这种形式“进口”的房产是有限的，供给不可能随意的增加。房产依旧具有一定的垄断性。

大部分的垄断之所以是阻碍产业发展的因素，是因为他们压制竞争和阻塞资源继续优化配置的通道，只追求垄断利润。我们可以回顾一下，凡是垄断色彩比较强烈的产业，大多都是价格飞涨的行业。房地产表面上是非垄断的，但是，垄断的土地供应和银行信贷倾斜足可以遏制大部分民企。

土地的垄断性造成房产建筑的基础不足，房产的垄断性造成房产供给不足，两者使得房产成为一种垄断产品。世界上所有的垄断产品，首先都肯定是谋求高价的，因此，开发商将房产价格定高，并不是开发商的道德有问题，而是符合经济规律的做法。同时，垄断产品，相比于竞争的状态下，质量是要差的，这也是符合经济规律的做法，在中国这样一个监管缺失的地方，质量就更容易出问题，楼裂裂、楼沉沉等的出现，已经是最好的证明。此外，垄断都容易产生腐败，这也是符合经济规律的行为。经适房成为腐败高发区、土地局官员被腐败击倒，这些都是不足为奇的事情，跟他们个人的道德无关。想通过道德规劝的方式解决这些问题也注定是徒劳。

2010年两会后，北京出现央企疯狂拿地制造地王的现象，据说房地产老大万科被挤出一线城市，任志强只能到三线城市谋求发展，这些都跟垄断有关。

在三央企疯狂拿地的时候，央视主持人白岩松发问道，房地产市场究竟是总理说了算，还是总经理说了算。很多人将此视为对高房价的无奈，但事实上，都要听市场的，都要服从经济规律。

一个产品既是必需品，又是垄断品，同时被定位于投资品，在市场经济社会，还从来没有这样的商品，如果一定说有的话，最接近的可能就是发行权掌握在各国政府手中的货币。换句话说，或许在目前的中国，房地产具备和货币一样的性质。相信只要有能力，谁都愿意拥有更多的货币，同理，只要有可能，谁都愿意拥有更多房产。

认识中国房地产行业的本质，我们的政策才不会头痛医头脚痛医脚，才可能真正有效。我们不必期望政府打压房价，只要政府能够规范市场，形成有效的机制增加住房供应，从根本上平抑房价。依照市场经济规律办事，政府的归政府负责，市场的归市场调节。离开了房地产行业的本质，不论是单纯地增加供给还是压制需求，不论是打压房价还是打压炒房人，都不可能真正解决问题。

但是，在中国，要真正从本质去理解一件事，按照事物的本质要求去采取对策，好像从来就不是那么容易的事情。房地产市场不过是又一次给出了证明。