一、你该这样思考房地产

1．看清管理层对房地产的定位

中国房地产的本质我们已经分析得非常清楚，那就是它是一种消费品、必需品和垄断品（具体的分析见“重识房地产”篇）。而国外的房地产，尤其是西方国家的房地产，因为文化等原因，相对来说更是一种投资品和奢侈品。在西方人看来，重要的不是拥有房子，而是拥有居住的地方。西方的文化更加强调个人的自由，因此，也就更加愿意迁徙，而房地产，对于迁徙具有一定的束缚作用，为了保障自己的自由，很多西方人选择租房而不是买房。这也就是为什么西方社会经过这么多年的发展，居民拥有房屋的比例依旧只是处于50%左右的原因。

中国人对于房地产的态度，使得房地产成为与西方完全不同的行业。正因为如此，管理层按照西方的习惯做法来调控房地产，在中国市场上很难收到成效。一些研究者和高官认为中国的老百姓应该像西方人一样转变观念，接受“居者不必有其屋”的观念，从目前来说这种要求根本不具有可操作性，也可以不必去理睬。

房地产是必需品和垄断品，没有弹性，是居民咬牙也必须购买的，因此就具有很大的功能，管理层对其寄予的期望非常高。2009年，管理层曾经希望将其纳入十大支柱产业，终因民愤太大而作罢，但是，房地产对于中国经济2009年保八的实现做出了巨大贡献，这是谁都无法否认的。只是，普通的老百姓在这个时候遭受了巨大的剥夺，并没有被指出来。

管理层将房地产作为投资品，这是管理层的态度。国家统计局在说明为什么CPI指数中不包括房价因素的时候就是这么解释的。但是，这是2010年4月之前管理层的态度。2010年4月之后，随着新的房地产政策出台，管理层对于房地产的定位已经有了一些不同，那就是更加侧重于房屋的居住功能而不是投资功能，更多地将房产放在民生的角度考虑而不是经济的角度考虑。这些政策的出台，导致了2010年5月份房地产行业翻天覆地的变化。

中国的房地产是一个政策市，认清管理层对房地产的定位是非常重要的，也是考虑房价问题的前提。没有认识到这个前提而只是单纯的提供给与需求，并不能真正认清中国的房地产问题，也不能解释为什么空置率高但是房价却飙涨的反常现象，更不能解释那么多与国际惯例不符合的乱象。

如果管理层将房地产定位于消费品，则房地产的价格必将下降，富人们手中握有的房子将涌入市场，很多开发商所强调的供需失衡将发生逆转，由供给不能满足需求变成供给超过需求，很多购房人将失去购房的资格，房价必将下降，不下降，则管理层还会有后续的政策出台。

总之，如果管理层将房地产定位为投资品，那么我们判定，房价必将上涨，因此最好的做法就是立刻尽可能的买房。如果管理层将房地产定位为消费品，那么我们判定，房价无疑具有很大的下降空间。

从目前来看，管理层开始更多的强调房地产的消费品属性，也就是强调房屋的居住功能。而且管理层并没有打算改变这个定位，因为中央一直在出台各种政策，从扶持新技术产业到支持民营资本进入原先不允许进入的行业，加上管理层大手笔地推动区域开发，甚至号称要举全国之力开发新疆，这些都清楚地表明管理层在寻找一种新的能够拉动经济增长的产业。如果这样的政策最终产生效果，实现了发展模式的转变，管理层将更有精力、底气来打压房价，将目前天怒人怨的高房价降低到人们群众接受的程度。这样一来，社会的稳定性将大大提高，贪污腐败等问题对政权造成的危害将可以忽略不计。

不过，未来究竟怎么样，管理层会不会改变，还需要读者自己随时关注政策的变化。在确定管理层态度的前提下，再考虑供需的问题，并再考虑自己的行动。