2．供需关系决定价格高低

房价天天涨，到底谁是背后的推手呢？这是我们老百姓最常问的问题，有人说是无良的开发商，有人说是卖地和收税的政府，还有人说是可恶的炒房客，还有的说是丈母娘和大龄女青年，等等。

确实，房价背后推手很多，但主要的就两条：需求和供给。要理解这一点，必须要正确地理解价格的决定，否则就容易陷入误区。

无论是哪一派的经济学都要研究价格理论，西方经济学的价格均衡考量的是供与求的均衡达成市场价格，但这并不意味着可以不考虑供给与需求的变动。供给的方程式主要是由生产决定的，什么样的方程式取决于生产水平，即生产者产业内部均衡形成供给方程式。需求的方程式是由消费者消费能力决定的。供给方程式和需求方程式联立，解出市场的均衡价格。只有在供给方程式和需求方程式确定的情况下，我们才可能考虑需求量和供给量的变化。

如果只考虑成本，无视需求，那是卖不掉的。如果只考虑需求，不考虑成本，那就会陷入迷茫，为什么开发商要卖那么贵。

其实，决定房价上涨的因素很多，但主要的还是以下三条：第一，成本，买地缴税建造以及出售的各种费用和一长条链里面人员的报酬支出。第二，供求关系的失衡，供给大于需求，价格就降；供给小于需求，价格就涨。第三，商品房投资和居住的双重性引来了投资需求。货币政策仅仅是改变市场流动性和预期的因素，如果抛开了以上三条主要因素，看适度宽松的货币政策，认为它是导致房地产价格上涨的主因，无疑是非常狭隘的。

现在很多人怀疑成本论，主要依据是市场价格不是成本价格，与成本无关。很显然，首先有了成本价格才可能有市场价格，成本价格是厂商愿意出售的最低价格。市场价格除了包括成本价格外，还得有市场交易价格。房地产本属于流动性很差的商品，是不动产，要实现交易需要很长时间和很大成本。近些年来，随着成本的升高，开发商愿意出售的价格越来越刚性化，特别是重税主义在房地产市场很严重，税收成本越来越高，这些税收很多都是重复的，而且打着平抑房价的幌子，却成为推高房价的因素。

第二个因素是供求关系严重失衡，表现在价格上很刚性。资源总是有限的，欲望却是无穷的，限制欲望的最好办法就是价格。人为地压低房价，只能是增加有效需求，在中国这种供需严重失衡的背景下，压低价格根本就不是治本之策，不增加供给只压低房价反而制造出更多的有效需求，僧多粥少局面根本就没有改变。

住房需求很强烈是一个历史现象，中国城市化进程的不断推进，释放出巨大住房需求，而且，中国的18亿亩耕地红线卡死了土地供给的增量，中国人对住房的需求达到了饥渴的程度。现在很多人要求房改和土改，无论怎么改蛋糕不增加根本就不能解决问题。

中国的房价上涨现象绝不是仅仅用货币政策的松紧就可以解决的，也绝不是货币政策就能导致房价飙高的，主要还是内在失衡。适度宽松的货币政策只不过是增加了流动性，让供给和需求之间尽快达到了均衡，而不是因为缺少货币导致两面的交易不能实现。

而且，只压低房价对那些有更多财富的人有利，他们的钱总比一般人多，购买力总比一般人强悍。因为一般人在房价调整之际，更不敢买了，他们的买房占收入的比重很大，不容有失，而富人则占收入的比重较小，更具有投资心理。2009年的房地产市场的这种状况已经很能说明问题了。总而言之，无论出台什么政策，只要供给不增加，问题不解决，房价依然很刚强。如果你硬把它搞垮，迎接你的只是危机，因为你违背了规律。

供需必须加以认真仔细的审视，比如购房人群的结构。在一线大城市，是国外的人、小地方混得好的人和当地人构成买房的三股基本力量。这种购买结构，也是各个地方的购房基本力量。比如二线城市，则是大城市打工的人、小城市混得好的人和当地人构成基本购买力量。而小县城，则是乡镇混得好的人、二线城市打工的人和当地人构成基本购买力量。这种购买层级的差别，使得在中国房地产的很多看起来奇怪的数据如房价收入比、租售比等有了一个比较合理的解释。

第三，考虑投资性需求，可能大家对于这个分歧比较大。因为2009年实体经济不行了，所以很多资本都来投资房地产了，为的是抱团取暖，这股力量也不容小觑。房地产本来是流动性最差的行业了，但现在二手房市场也让这些投资者获得了很大的好处，增加了流动性。因此，二手房市场套现的容易程度很大程度上影响到了一手房市场。2009年二手房市场很火爆，流动性极强，不像2008年那个时候，挂了好多天都卖不掉。这样，就引动了投资性需求，导致2009年市场很火爆。如果二手房市场低迷不振，房屋销售成本增加，房屋的流动性急剧变弱，还能有这么多的投资者入市吗？显然没有。货币政策只是释放了流动性，并没有太大改变供需格局，当然，投资行为会影响供需心理的博弈和短暂的供需平衡。

商品房要和保障房分开，不分开容易分不清责任，老百姓都把怨气撒在商品房上，既不利于经济发展，也不利于问题的解决。公共福利或者说半公共产品的保障房和作为双方讨价还价的商品房不能混在一起，混在一起就容易只顾群众呼声不顾规律，最后倒逼经济。

在我们的政策还不完善的背景下，房地产市场由于占据的位置很重要，因此，很多房地产政策在某种程度上填补了宏观政策不足。

当然，在本篇第一章我们强调，供需要以管理层的态度为前提。如果将房地产作为投资品，任何增加供给的手段都是没有效的。因为房产是必需品和垄断品，全世界只有一种物品与其相似，那就是钞票，没有人会担心自己钞票过多，因此，也没有人会担心自己房产过多，那么有能力的人会囤积越来越多的房产，普通人依旧买不起房子。

要想用供需定律解决房价问题，首先要转变管理层对房地产的定位。