进入21世纪以来，城镇化浪潮迭起，全国各地掀起楼房建设热，楼价步步攀升。与此同时，社会上也出现了“钉子户”现象。随着原有的城市拆迁已经不能满足日益增长的房地产建设用地需求，农民也逐步加入到扞卫自己土地的抗议队伍当中，有些地方甚至因此发生了暴力冲突事件。

农业用地在向工业或城镇用地的转化过程中，价值会上升数百倍，而这一转化过程需要政府主导，即征收农业用地，向农民补以三年的土地收入或者其他形式的补偿，有些则以行政力强行征用。政府拿到地以后转而将其推向工业或城镇用地的二级市场，以此来推动地方城镇化的进程。

对此，处于劣势地位的农民是无能为力的。周其仁认为，自农业改革以来的土地集体所有制，虽然在一定程度上扩大了农民对土地的使用及收益权，但是根本的权利让渡权并没有落实，集体是一个比较空泛的概念，一旦发生了土地产权的转移，那么在集体的口号下，受益的往往是少数集体的当权者，而大多数的农民将会因此受到利益上的损失，甚至白白失去了赖以生存的土地。

如何改变这一现状，周其仁在世纪之交提出农村土地私有化的大胆设想，给农民以土地的让渡权，并且以地契形式对这种让渡进行法律上的保护，取消原来由政府主导的土地征用一级市场，让农民具备土地市场的议价权，从而用产权让渡的权利寻租代替由政府行政力为主导的权力寻租，以维护农民利益。

虽然随着改革的不断深入，人们的意识发生了巨大的转变，然而就当时的情况来讲，还没有完全脱离束缚，而且土地是关系国家兴衰存亡的大计，所以他的主张遭到很多人的反对。

近几年来，川渝地区的土地改革政策给了周其仁很大的启发，透过对这些现实情况的深入研究，周其仁提出了利益均衡的渐进式农村土地改革方式。

运用土地级差将土地分成若干类型，运用村庄民主评议的方式对土地进行确权，并发给农民地契，然后再集体将城镇化需要的部分土地集体出让，然后以契为凭进行收益分配，从而统筹城乡共同发展，有效解决了征地矛盾。与之相配套的，是政府要做好建立保护耕地机制、统筹规划土地级差应用等方面的服务性工作，降低对土地市场的干预，使我国的城镇化建设健康发展。

周其仁认为，这种方式如果在全国范围内有效推行，还需要在一些敏感方面进行深度调整，如何从卖地财政中脱离出来，发展土地、资源等税收型财政，是我国土地转型的一大问题。