随着我国改革开放程度的进一步加深，缩小城乡差距的任务日益紧迫，城市化进程紧锣密鼓地开展也是大势所趋。

然而在政府主导的模式下，我国的城镇化建设进程是建立在对农地占用的建筑扩展基础上的，这显然违背了城镇化的本质--由于经济资源在空间上的集聚而自然形成的--势必造成土地资源以及各种投资性资源的浪费，甚至会出现城市化了街道和楼房，却没有城市化经济的现象。

2001年，周其仁通过对改革开放以来一些重要城市发展过程的研究，提出要用公司和市场作为城镇化进程的主导力量。

要实现这一规划，第一步要做的就是政府退出城镇化相关领域，将自己掌控下的城建类公司推向市场，但是这会产生一个问题，那就是政府退出了城镇化建设领域，谁来负责整体规划？对于这一问题，周其仁提出可以依照法律程序建立一种城镇公司，让其按照法定程序专门负责设计和规划城镇建设的一系列问题，并且由该公司出面进行招标各类专业公司进行城镇化建设。由于脱离了行政权力的依托，公司必须从市场的角度考虑问题，自负盈亏，以“看不见的手”作为规划建设的主导，从而避免“前任投资失误，后任不认账”，以及招标过程中伴随政府主导城市建设而产生的权力寻租等一系列问题。

遗憾的是，周其仁的这些理论并未被采纳。以行政权力为主导，受地方政府政绩工程的驱动，在没有明晰产权定位的基础上强征农民耕地进行城镇化建设的事情仍不鲜见。随着房地产价格的不断攀升，这类行为愈演愈烈，产生了非常恶劣的社会影响。

另一方面，空城频现，高楼林立的繁华下，根本就没有与之配套的经济基础。河南商城数以千亩的土地被圈占闲置，大约半数以上的楼房并无人居住，这个国家级贫困县的GDP上升了，经济却陷入了重重困境。“以地养城”的城镇化发展模式为我国经济的均衡协调发展敲响了警钟。

周其仁多次提出要兼顾城乡利益，统筹发展。他主张在土地产权改革的基础上，用经济发展的手段促进城市化进程，并力主在天津、重庆等一些重要城市进行改革实验，充分发挥经济主导地位，以投资与兴办产业来拉动城镇化。本末倒置的结果只能使权力寻租行为加剧，农民利益受到更大的侵犯。