人们最痛恨的，是腐败和寻租产生的灰色收入。但痛恨归痛恨，因为“没有明确证据”证明它是非法收入，且所涉范围太广，所以很难查处。高收入和巨额灰色收入人群对价格不敏感，对高房价楼盘接受度高。这些庞大的资金，流到大蒜那里，大蒜的价格就大幅上涨；流到商品房那里，房价就大幅上涨。2003年以来的实践证明，把钱换成商品房，最合算；而高收入人群都偏爱商品房。

不止一位销售总监告诉我，只要开盘一个月内售出30%房源，他们就不怕了，而销售率一旦接近50%，就到了盈利点。只要该楼盘到达盈利点，这个楼盘就没有降价的压力；只要企业没有资金流压力，地产商就没有降价的动力。

先把结论放在这里：贫富差距下的高收入，尤其是超高收入和灰色收入，是推动房价上涨的主要因素之一。

2为什么连买房的资格都没有？

以上结论只说出了问题的一半。

30年的改革开放，已经让一部分人积累了丰厚的财富，其中包括一大批中小民营企业主。按照政治经济学教义，利润的大部分应该用于扩大再生产。可是我发现，有一部分中小民营企业主，投资实业、扩大再生产的动力严重不足，利润除了用于消费外，很多就用来买房。买了一套买两套，之后是三套、五套、十几套。有的抱着明确的投资目的，有的则纯是买房而已，就那么放着。

2005年我去杭州调查，就发现有一批这样的业主，买房后既不装修也不出租。没想到，两三年后房价翻了两三番，那些处于睡梦中的房产大幅升值，1 000万元的房子变成了3 000万元甚至更多，比做实业赚钱又快又安全。

这种现象2010年以另一种方式在重演。浙江一些中小企业，实业很不景气，一个打火机5分钱都挣不到。他们投入房地产开发后，一个项目赚的钱就相当于做实业5年。利润自己会说话，这样下去谁还愿意做实业？

经济学家吴敬琏说，发展中小企业不仅能够大量创造新的就业岗位，而且对于保持经济活力、提高效益、促进创造发明、提高竞争力都有着非常重要的作用。

我的推论是，必须调动国家资源向中小企业倾斜，使其有足够的动力扩大再生产；建立顺畅的投资渠道，释放民间财富尤其是中小企业主的财富。虽然国务院几次发文要扶持民营企业的发展，但现实是，我国的主要资源仍被大中型国企霸占并糟蹋着（但他们偏偏每年要吹嘘自己上缴了多少亿利润），民间投资渠道狭窄，中小民营企业的市场环境堪忧。

一份调查报告显示，90%的富豪有一种不安全感。什么安全？房子。我想，即便某一天国家决定对所有住宅征收房产税，这部分人依然会买房子，哪怕买回来就那么搁着。如果国家不准他们买房（限购），这批人就会跑到境外去买房。事实上，2009~2010年，香港豪宅的重要购买力量就来自内地，一些楼盘的内地客户比例占到了30%～40%。

2000年以来，“财富”二字已被重新定义。如果说，此前财富主要是指个人收入、企业利润，那么，现在的财富很大程度上取决于你拥有资产的数量及其价格。以资产为核心的财富流向，过去10年已经而且未来一段时期仍将主宰着整个社会财富的分配格局。

这一切，源于资产价格的重估。它主要包括房地产价格和股票价格的重估。股市是另一个话题，不在本书讨论之列。过去10年，尤其是近几年，中国房地产价格的重估，我们已经亲身经历，那就是房价的连续、快速上涨。

有的专家已经证明了，处于经济快速发展期的国家或地区，往往是以资产价格重估为开端。不少西方国家的房地产投资商，也是那个时期最先富起来的一部分人。香港排名前列的富豪，多以地产商为主。从这个角度说，内地富豪30%～50%是直接从事地产或与地产有关的，并不令人惊讶。