并非巧合的是，该报记者对海淀区最近一期“领秀慧谷”限价房的摇号结果进行跟踪分析后发现，“在534个限价房中签者中，除去无法查询到任何公示信息的人外，90%均是政府相关人员”。

据公开资料，领秀慧谷包括限价房共23栋，商品房21栋，其中商品房平均售价15 000～16 000元/平方米，限价房售价为6 500元/平方米。蹊跷的是，本文开头提到，领秀慧谷被怀疑“内部认购”的房源是500多套，而此前摇号销售的限价房也是500多套。我个人猜测，假如内部认购是真实的，那么，被内部认购的房源很可能就是限价房。

面向社会公开摇号配售的限价房，中签者比例并不高，而一些机关、事业单位通过审核备案的申请者，中签率甚至能达到100%。在限价小区美和园内，还有一些楼层被物业人员戏称为“人大楼”、“社科楼”、“中科院楼”。

据业内人士透露，这一现象在北京有相当普遍性。不仅仅是在海淀、朝阳、通州等区县建设的限价房，除了定向分配（出售）给城区拆迁户外，相当一部分都被各区政府部门购买了。一位承担了限价房建设任务的开发商对我说，限价房根本不必担心销售的问题，他们项目的房源早已被区里各部门认购了。

限价房还有一种特殊的建设和销售方式。开建伊始就被定向给了某个政府部门或机构，也就是说，这个项目是为某个单位定向打造的，开发商只是一个代建公司，项目公示程序不过是走个形式。比如，石景山苹果园的“锦和园”就是这种建设和销售模式的典型代表。表面上，所有限价房的申请和审批，都是按规定进行公示并公开摇号配售。但实际上，一批批限价房可能早已被公务员定向认购，或者是某个商品房项目被公务员以限价房的价格团购，这种巨大的不公正、不公开甚至是欺骗，就是刺激人们神经的地方。

但必须说明的是，无论是内部认购限价房或商品房，还是定向建设、定向配售限价房，并不是说所有公务员都能享受到同等待遇。不同的政府部门，甚至同一政府部门的不同司局、处室，可能差别巨大。有的公务员大学毕业两年，就“分”到了房子；有的公务员工作七八年了，房子还遥遥无期。据说，北京朝阳新城农业部限价房、商务部“和平街14区10号”，就是未分到房的内部人员透露出来的。但在普通老百姓看来，这只是他们内部的不平衡，这种不平衡要远远小于公务员之于其他社会成员之间的不平衡。

这种现象并非仅存在于北京。比如，无锡属经济发达地区，但机关单位通过非市场化购房的比例也很高。

2北京的真实房价不足7 000元/平方米？

假如存在公务员内部认购或定向配售限价房的现象，那么，其后面的秘密是什么？

这篇文章有较多的数据，而且需要读者自己进行逻辑推理，一般人看了可能会头疼。愿意思考的，请耐心读完，只想看到结论的，请直接跳到文章末尾。

北京不是房价最高的城市，但一定是最高的城市之一。北京市统计局没有公布2010年的具体房价，据中国房产信息集团数据，北京2010年新建商品住宅均价为20 328元/平方米，上海全年均价为22 261元/平方米，深圳均价为20 596元/平方米（但一个名为“宜居城市研究室”的机构发布的《2010年中国城市房价排行榜》则称，杭州新房均价达25 840元/平方米，北京为22 310元/平方米，上海为19 168元/平方米，数据之混乱可见一斑）。据北京市住建委提供的数据，2011年3月，北京新建商品住房成交均价为每平方米19 679元，环比2月份下降26.7%，同比下降10.9%。

但我们看到的，并不一定是真实的房价。北京华远地产董事长任志强2009年11月25日写了一篇文章叫《北京的房价》，认为当时北京的一手房真实房价平均仅为6 200元/平方米。而根据北京市统计局、国家统计局北京调查总队公布的《2009年北京市房地产市场运行情况》，2009年第四季度，四环路以内商品住宅期房销售均价为25 907元/平方米。

6 200元/平方米与25 907元/平方米，为什么两者的差距如此之大？

任志强如是写道：

北京2005～2009年政府公布的商品房住宅建设用地计划供给指标为7 130公顷，非商品住房建设用地指标为1 320公顷，两者的比重为5.4∶1。而实际供给的情况则是，商品房住宅用地（招拍挂）2 394公顷，完成计划数的33.6%，供地差额为4 736公顷；非商品住宅供地1283公顷，完成97.20%，扣除商品房中的配建，非商品房完成率为103%。这些土地为享受经济适用住房政策的用地，约为商品房用地的2倍，由特定单位使用了。商品住宅用地与非商品住宅用地的面积相加，可以计算出商品住宅用地在全部住宅建设用地中的比重仅为28.3%。

任志强认为，市场中计算出的商品住宅平均销售价格仅为这28.3%的住宅销售价格，而并非北京市的住宅实际价格。如果用地中的平均容积率相等，且大部分经济适用住房和享受经济适用住房政策的住房价格为4 500元/平方米，则北京市的一手房销售价格约仅为6 200元/平方米。

任志强说，虽然那些低价的定向住房没有向社会公开销售，比如分给了国务院事务管理局，再分配给中央或国务院的各机关、管理机构以解决公务员的住房、进京干部的住房、老干部的住房等，但这些住房也是解决北京的住房问题，所以，应该在统计时计算进来进行平均。

按照任志强的说法，商品住宅用地28.3%之外的用地，一部分被用于建设北京市和在京中央和国家机关的公务员住房，他们的名称可以是两限房、经济适用住房、享受经济适用住房政策的住房、合建房、自建房中的任何一个。当然，也不排除这些公务员在享受了经济适用房等保障房以后，仍然自掏腰包去购买商品房。