杠杆，简单来说就是你用尽可能少的自有资金去进行尽可能大的投资。从另一个角度讲，你的资金有可能获得最大限度的投资回报。当你对一处房产进行分析的时候，首先要做的就是弄清楚自己的初始投资会是多少。

正向的现金流

这些年来我通过房地产造富的关键因素之一就是现金流。现金流是最重要的因素。因为实实在在地拿到钱才是我们最终的目的。正向的现金流能够为你的投资创造动力，使之持续下去。它对于融资来说，也是一个重要的考察指标。比如说，当你想要购买一栋超过5个单元的住宅楼时，银行会首先考察这栋楼的现金流（整体租金水平），然后决定给你多高的信贷额度。这时候，你个人的信用评级都会放在第二位去考虑。现金流对于房产的价值来说也是一个重要的决定?素。一栋产生现金流能力很差的房产估价会比其他同等级别，但现金流充裕的房产估价低很多。一定要时时将这一切记在心里！

两位数的现金的现金回报率

这代表的是你资金的回收速度。换句话说，你在投资初期的资金投入（主要是头款）需要多久才能回收回来。这一点也很重要，因为你需要让有限的资金活动起来，不停地投入新的项目中去。所以你资金回笼的速度越快，那你就能更快地进行投资的扩张。

SWOT分析法

SWOT这4个字母分别代表了优势、劣势、机会和威胁。SWOT分析法是一种最常用的商业分析方法，它同样应用于房地产的投资领域。因为你面对的每一个投资机会有着其自身独特的优势、劣势、机会和威胁。那些不断寻求成功的聪明的房地产投资人会将每一处房产都放入SWOT分析模型中进行分析。

不过你得注意，这是一个非常主观的分析方法。也就是说，在分析当中不存在所谓“完全正确”或者“完全错误”的结论。同时，还有很多因素都存在着内在的相互关联。比如说，某处房产的劣势（外表老旧，需要重新粉刷）在另一方面就成了它的优势（只需简单粉刷就能让它焕然一新），从而提高房屋的售价。

市场趋势

在搜寻房产投资机会的工作当中，你应该放一部分精力在密切观察市场趋势及人们的需求变化上。比如说，过去的时候很多人都从市中心搬去了郊区居住。然而在过去的几年间，人流逆转了。因为高涨的汽油价格及其他的一些原因使得人们反向流动，开始回归市中心。因为他们想要住在可以走着上班的地方，并且可以更方便地去商店、餐馆和其他地方。

从媒体上和其他的信息渠道了解新的市场趋势非常重要。作为投资者，应该先于大众了解到市场的走势及最新的进展。

那你要怎样才能捕捉到最新的市场动向呢？说起来有点空泛，但你还是可以按照如下的几点去做：

●观察你周围发生的一切。当身边人的行为方式发生变化的时候，你要格外注意。比如说，10年以前，SUV非常盛行，当时恨不得每人都要去买一辆来开。这么多年过去之后，由于油价的不断攀升和人们对待环境的保护意识渐强，SUV的销量不断走低。反倒是新兴的混合动力汽车进入了市场，开始了它的扩张。

●阅读、阅读、再阅读。尽可能多地进行阅读，如报纸、杂志、房地产期刊等，都不要放过。要学着通过不同渠道和不同角度了解事情。偶尔去读读那些你平常不大会关心的报纸，上网去看看那些你社区当中的人都在聊些什么，大家都在自己的博客当中写些什么，最近又有什么房地产网站进入了人们的视线等。你了解的东西越多，你就越能发现那些潜移默化的趋势。这也就是我们常说的，把一个一个的点连成一条线。你要努力地做一个连接者。

●聆听、聆听、再聆听。走出去，听听人们都在说些什么。他们的行为有何不同，他们的想法有何差异，他们的兴趣、爱好和厌恶的东西又都是什么？你的朋友、家人、邻居和公司同事都是获取信息的重要渠道。试着向他们提问，并用心倾听。