3．商业银行受房主委托向保险公司投保，包括以房主为对象的人寿险，房屋为对象的财产险，以及倒按揭业务中可能会出现的长寿保险等。

4．商业银行或保险公司按合约规定的方式，在老年人生存的整个期间或约定的贷款期间，向老人逐期提供抵押贷款，老年人用这笔资金补充养老用费的不足。

5．贷款到期后，房主或其继承人在房地产二级市场上出售该抵押房产，归还所借贷款的本息，或者由商业银行与保险公司等，以其他方式转让该抵押房产，收回所贷款项的本金和累计利息，计算整个期间的经营盈亏。

6．老人离世后，子女可以选择再把该房产买回，只要把这些年银行支付给老人的总额偿还银行，再按消费贷款利率支付利息，房子仍旧归由子女享有。

7．为将整个贷款占用的资产搞活，商业银行或保险公司可将整个抵押贷款打包，按协议在资产证券市场上出售，以期提前收回放出款项，减弱可能会出现的流动性凝固和支付危机。

（五）倒按揭的评价计算

在倒按揭的状态下，老人把自有住房抵押给银行后，仍然可以对今后的未知遗产进行比例分配。银行根据房价、老人的预期寿命、利率贴现等因素，估算出大致结果，然后在该老人的整个生存期间，按月给老人支付一笔钱财，这笔款项可视为银行对老人的抵押贷款，也可视为房款的提前逐期给付。待老人离世或出售、搬离该住房时，银行对其房产进行清算。如果该房产拍卖清算的结果，低于银行这些年支出的总额包括利息，或与之抵平，银行与老人的倒按揭关系就宣告结束。如果房产拍卖的结果，高于银行贷款支出总额及累计利息，多余的部分将根据老人的遗嘱做出安排，仍可作为遗产由子女继承。一般而言，为减弱贷款风险，一般都会预留部分房款不予发放，这样虽然减少了可抵押贷款的额度，但有利于继承者对住房增值的受益，对可能出现的风险等也能给予较好防范。

据我们最近几年对倒按揭的深入系统研究，倒按揭的评估与给付标准的评定、计算非常复杂，除估算房屋价值以及未来的房价走势，还要估算老人的预期余命和未来的利率波动趋势。银行要培育一批类似保险精算人的测算人群，不是短时期就能解决的。因潜在风险巨大，国内保险公司目前尚不敢轻易尝试倒按揭业务。中央财经大学的保险学院院长郝演苏教授认为，倒按揭是一个跨银行、跨保险的金融理财类产品，对保险公司的精算要求非常高，使得国内保险公司望而却步。只有在保险业的介入下，分散贷款回收的风险，这种新型的房地产融资方式才能顺当出现并稳步发展，终究得到金融机构及老年住户的认同和积极参与。

倒按揭无论是在法律还是在操作实践上，都比普通抵押贷款或房屋的买卖、转让、出租等行为复杂得多，需要花费的各类手续费也高于普通按揭贷款，还有保险费、住房价值评估、咨询等费用的额外出现。尤其是很多费用需要在贷款成交时支付，这种贷款的初始成本是非常高的。这些高于卖房和普通贷款的手续费，都是为了确保借款人在利用房屋获得现金的同时，能够继续长期居住在自己的房屋内。如借款人并无此项需求，而是准备搬迁到更适于养老的新环境，支付这些高昂的费用就显得很没有意义。所以，倒按揭对哪些打算将房屋出卖掉，搬迁他地或居住到养老基地的老年人来说，并非最佳选择。

在倒按揭产品的设计中，保险公司是必不可少的一环，这类房产年金保险在香港是很流行的。一些老人有巨额资金，却又怕超额使用万一不足。使用年金寿险就不用担心余命和正好用完的问题。年金保险在香港还有个很通俗的名称，叫做“斗长命”。人的寿命总是有长有短，寿命长则老人划算，寿命短则老人吃亏。总是有人很划算，有人不大划算，极易惹起纠纷。保险公司是按照客户的寿命无限制给予偿付的，要在全社会的千万名老人身上做个寿命长短的大数平均，最终得到较为合理的结果。如某个人70岁就过世了，无疑是非常吃亏。80岁过世就可以双方打平。如客户不小心一下子活到了90岁，那可就赚大了。

倒按揭业务开办涉及面广、事项复杂，操作起来甚为不易，但却是以房养老理念实施的重要手段。也是我国目前很应当予以实施操作，至少是前期产品研发先行的重要事项。

（六）倒按揭的优越性

结合各个国家推行倒按揭的经验来看，倒按揭业务的推出，大致可具有以下优点：

1．不动产转换成现金收入，老人可继续住在自己家中养老

倒按揭最大的优点，是老人既能在有生之年将住房转换成现金用于养老，同时又能保证自己继续在原有房屋中居住，避免搬迁对生活造成的种种弊端。它不需要把心爱的家园出售，被迫离开熟悉的环境，到自己不熟悉的地方去养老。这是很受老年人欢迎的。

虽然在利用房屋价值获取现金的诸多方式中，倒按揭并非唯一选择。比如，老人可以将房屋出售来获取现金，然后移居到专门的基地养老或租房居住，或者出售原有房屋后再买一套较小的房屋，以其差价作为养老金。但从心理上讲，老年人长期居住于自己的房子里，对该房屋已经有很深的感情，对周围的邻居和房屋的各项设施，对周边的生活娱乐场所、购物环境等也都很熟悉，一旦迁移到新环境，必须重新熟悉和适应。这对年轻人来说可能算不了什么，但对适应能力较差的老年人来说，不能不说是个大负担，处理不好很可能会对其晚年生活产生不利影响，甚至造成严重的社会问题。况且，房屋买卖的繁难和较多的交易费用、税金缴纳等，也使老年人实际可取得资金的额度大打折扣。这对喜欢老环境、老街坊的老年人而言，显然不是理想选择。对这类老人而言，倒按揭就有着特殊的价值。

2．贷款期间没有还款付息的压力

一般的抵押贷款都必须按期还款并加付利息，如贷款后没有持续可靠的收入作保障，就将面临着用其他收入还款的沉重压力，甚至将面临被赶出家门的危险。这对本来就缺乏养老金的老年人来说，贷款融资的意义将大大削弱。倒按揭的最大好处，就是在整个贷款期间，不存在每期还本付息的压力。只要借款人在整个贷款期间没有违约行为，也没有永久性迁出供抵押的房屋，没有因身体和精神的原因长期居住于医疗机构等情况，按规定就没有还本付息的义务。这样，不但使老年人可以安详度过晚年，也减轻了家庭和社会的养老负担。