3．遵循了“父债子还、父产子继”的常理，促成家庭的融资置业

这一贷款模式推出的最大风险，就是其间众多的不确定性，以及由此引起的金融机构与借款人（或合资购房人）之间的众多权责利关系。父债子还，父产子继的传统，使得这一模式的操办，完全合乎家庭特殊的伦理情感色彩和融资置业习惯。

部分老年人住房紧张，很想购买一套属于自己的商品房，但银行住房按揭对年龄的限制，使得他们不能申请贷款来购房，他们迫切需求银行能开办一种适合他们这种年龄段的按揭贷款业务。接力贷款模式是金融部门为适应这部分客户的特殊要求而特别开办的，鼓励老年人联合子女共同向银行贷款购房，以减缓可能发生的风险。本模式操作并不困难，风险较小，值得在大城市首先推出。

4．可激活房地产业的发展，并进而对国民经济形成一个新的经济增长点

银行目前的房贷品种是种类少，内容简单，适应面窄。老年人向银行贷款融资购房受到相当限制，甚至成为不可能之事。有的老年人有着较雄厚的财力购买新房，但顾虑晚年养老费用的巨额开销，又不敢作这一打算。父子住房接力贷款推出后，老年人就可以名正言顺地随同已成年的儿女们，共同向银行申请办理信用贷款并归还贷款本息。这将能促进更多的老年人参与房地产购买，完成居住新房的夙愿。房地产交易市场将会因这一新贷种的推出，增加众多的购买力，并进而对国民经济形成一个新的增长点。

5．大大降低购房及还款的交易成本

父子接力贷款购房的事项中，父子双方向银行贷多少款，如何贷款，贷期的期限有多长，如何还贷，都是父子为一方，贷款银行为另一方的合同关系，双方的权责利关系同一般住房贷款并无太大差异。父子之间是由谁出资购房，各自出资的比例有多大；由谁还款，还款的份额又有多少。父子合作购买的房屋首先由谁来住，产权归谁所有支配，都是比较麻烦，难以界定计算的事项。尤其是父母预期死亡的期限还有多长，是否有相当的经济能力归还贷款，都有众多的事项难以定论。

如果这一事项是由利益完全独立的两个经济主体予以合作，是一种不确定性的博弈，借款与还款比例的具体确定中，需要详细测定借款人的存活年限、房价波动、利率调整等各种因素的改变，合作几乎是难以持续。但在父母子女的两代人之间，这种关系就立时变得较为简单，甚至是不大需要加以注重。即使说父母去世较早，固然归还贷款的数量较少，将大多数负债都转嫁给了其子女。但也提早将该住房的产权完全转让给了子女，反之亦一样。

（三）父子住房接力贷款的运做

父子住房接力贷款同前面谈到的父子合资购买新房并顺序占有消费，有一定差异。后者是父子两代人的资金集聚一起，已足以购买新房；前者则是父子两代人的钱财积累，尚不能完全满足购买新房的需要，还需要通过贷款的方式取得新的资金来源。

如某甲今年55岁，爱人52岁，同为受过高等教育的知识分子，两位有着同龄人中较高的收入，人均月收入达到4000元。20岁的儿子正在读大学，还有两年就要毕业，一家人的日子过得和和美美。但甲先生近来也遇到了烦恼，他看中了本市一套总价为50万的房子，以甲先生本人为房贷借款人时，贷款期限到70岁为止最长只能有15年。甲先生算了一笔账：目前年利率5。04％，按等额本息还款法，15年内还本息总额将达到713 591元，月还款额约为3964元。令人羡慕的高收入霎时就化为乌有。儿子作为一名在校学生，又缺乏还贷能力无法贷款。每月的还贷付息对一位即将退休的老人来说，无疑是一项庞大的负担。

如利用银行的父子住房接力贷款，情况就完全不同。现增加甲先生的子女为共同借款人，甲先生的贷款期限即可由15年延长至最长30年。按贷款期限30年计算，贷款金额以50万元计。此时的月还款额可以降至约2696元，较之先前每月整整减少1300元，还款压力大大降低。

银行有关人士介绍，这种个人住房接力贷款，是指当借款人作为主贷人申请的借款期限与银行对借款人的年龄要求不相符合时（比如55岁的甲先生，如申请贷款还款期限为30年，就超过了70岁的最高年龄限制），现增加一个共同借款人来满足借款人的年龄要求。虽然房贷年龄早已提高至70岁，但很大一部分年龄偏大的购房者收入有限，面对日渐看涨的房产价格，收入预期还在与时俱退，日前推出的个人住房接力贷款就是专为此类购房者设计的。

甲先生目前的收入，在近期基本可以做到收支平衡，几年后夫妻俩相继退休，收入会出现一定下降，开始工作的儿子便可接替还贷。而在签订借款合同时，银行会根据甲先生及其儿子的具体情况，在合同中确定变更主贷人的日期。假设小甲同学两年后毕业并开始工作，借款人甲先生在约定的变更日期到来时，可拿共同借款人小甲的收入证明，到银行办理变更手续。根据借款人和共同借款人收入的变化情况，主贷人的变更日期也可以申请变更。甲先生一家人的住房梦，便可通过两代人的合力与接力而顺利实现。

两代接力的住房贷款并非大家都能采用。比如，乙先生今年55岁，女儿已经工作，他觉得自己的年龄正符合银行住房接力贷款的年龄范围要求，故想申请此项贷款。但银行专家提出，接力贷款是为子女尚未工作的年龄偏大的购房者提供的一项便利贷款，目的是延长中老年购房者的原有贷款期限。像乙先生这种情况，以女儿为借款人贷款期限病不受限制，选用个人住房商业贷款更为简便，并不必特别申请住房接力贷款。