再如丙女士今年50岁，爱人59岁，有个正读中学的儿子。丙女士所购房屋30万，想通过个人住房接力贷款方式，增加房屋共有人儿子为共同借款人。但银行专家提醒说，共同借款人必须具有潜在的还贷能力。丙女士退休之前的有效还款能力为５年，按正常情况推算，５年之后丙女士的儿子仍应就读于大学未参与工作，目前还不具备潜在还贷能力。故应改用其他住房贷款或延缓采用个人住房接力贷款。可见这种贷款的要求较高，适用范围并不很广。

（四）农业银行的接力贷款－父母与子女还贷“捆绑”

农业银行推出了父子住房接力贷款，是指购房屋的所有权归子女(或子女与其配偶)所有，借款人却是父母双方或一方与该子女。子女已婚者，其配偶也作为共同借款人。适合人群是父母作为借款人年龄偏大，按现行规定(借款人年龄+贷款年限≤65)可贷年限较短，月还款压力较大，希望通过指定子女作为共同借款人以延长还款期限；另一类是子女预期未来的收入情况较好，但目前收入偏低，按现行规定可贷金额较少，希望通过增加父母作为共同借款人以增加贷款金额。

该按揭贷款方式的出现，意味着原住房按揭贷款条件的年龄限制放宽了，即父母可与子女一起接力偿还住房贷款。换句话说，就是还贷期限拉长，其实质就是将本人和父母、配偶的还贷能力“捆绑”起来，将市民的购房梦变得更有现实性。如市民陈先生今年55岁，月收入4000元，60岁退休后月退休金为2000元左右，他有一个儿子，月收入1500元左右。最近相中一套70平米两居室，总房款为50万元，打算首付15万元，另35万元采取“父贷子还”。农行有关人士指出，要减少利息支出，可尽量提高首付额度。以陈先生为例，他目前有积蓄20万元，采取等额本息还款法，贷款期限为20年，首付15万元，在20年的贷款期限内，利息支出额度相差32600元，这些款项完全可以用于简单装修时购买装修材料用费。

农行办理的接力贷款目前只在新客户中推出，已在农行办理其他形式房贷的老客户，不论是父母方还是子女方，都不能转化为“父贷子还”的方式。

(五)联合购房贷款中违约行为的处置

个人与机构的合资购房，期间有着严格规范的制度规定，违约时还有种种的处理办法。家庭内的接力贷款购房，也可能出现某种违约行为。在发生违约时，就需要考虑家庭的特殊情形协商处理，这种违约现象可能是：

1．儿女的经济状况有变，已无法付清所答应的全部款项。这时的父母是不会定要依据条约规定，而判定强令儿女还贷的。父母最可能作出的是主动放弃应有的权利，或还会拿出自己的钱财，帮助子女共度生活难关。

2．父母考虑所购住宅的市价将有较大升幅，或儿女看到父母居住的房屋有明显的缩水迹象，因而提出毁约。这种现象若面对的是利益完全不相关的特定机构时，是会提出毁约的要求，必须要依照原订条款办事。而在父母子女之间，经济物质的内容固然重要，但伦理亲情等却是更为重要。

3．父母身体康健长寿，已付出了全部房贷，但该房屋仍由父母居住，子女无法早日享受。这一事项会有较多的存在。此时可以采取的方法，是在当初的购房合同中注明“房屋最晚交付期”。如合同签约并执行的10年或15年等，到时子女可以搬进来同父母一起居住。但老人的正常生活居住的权利、自由则必须予以保障，并得到善待，“人文关怀”在这里得到了最好的体现。这里的房屋到期交付，绝非是将老人赶向大街上过流浪生活，也非要依据自己手中享有对住房的权利，挤压老人的生活居住空间和权利自由。

含义：老年父母希望贷款购买新房居住，限于资金不足，向银行贷款已超出年龄，故此与子女一起向银行申请贷款买房，将来贷款本息也由父子接力合作归还。

优点：从银行得到了原本无法得到的贷款，购买了满意的住宅，

缺陷：贷款制度设计尚有较多缺陷，需要予以完善。

时代背景：两代人的年龄差距目前在增大中，老父母已无贷款资格，或申办贷款受到较多的限制，而其子女尚未参加工作。采取父子竭力贷款，可满足这类家庭购房的需要。

要求：银行大量开办这类业务，并结合老年人购房的特点做好相关的制度设计，满足老年人的购房贷款的需要。

适用范围：乐意于采取这类方式购买住房的家庭。