大家知道，西方二百多年的城市化进程基本上与工业化同频合拍，已进入成熟和基本停滞的阶段，而中国的城市化进程才刚刚起步，所面临的环境显然要复杂得多。首先，中国的城市化水平滞后于工业化的步伐。中国目前的工业化水平大概有50%，但城市化水平只有34%。

在这种情况下，偏偏又遇到了信息化的浪潮，也就是说，中国的城市化不仅会以工业化为主导力量，同时在局部地区，更面临着后工业化时代的机遇和挑战。其次，中国庞大的农业人口基数，使困扰政府已久的“三农”问题迟迟得不到解决。现在终于明白，要想彻底解决“三农”问题，必须与城市经济统筹起来考虑，单纯就农村而论农村是行不通的。其三，尽管中国真正意义上的城市化才刚刚开始，但已置身于全球经济一体化和对外开放的背景下，城市的发展不仅依靠自身力量，还受到诸多外力和因素的影响。正是这种种不同的背景交织在一起，中国的城市化发展增加了更多的变数，必须综合考虑国情和时代的特殊要求。因此，经营城市的模式和道路也远比人们想象得更为复杂和灵活。在中国特色的城市化和经营城市的过程中，还有两条主线必须引起人们足够的重视。

第一，以房地产业为依托的土地经营和城市开发还将有30年的黄金发展期。时下，流行一种“房地产泡沫说”，意思是说中国房地产目前出现了泡沫繁荣，不久将会对国民经济和房地产开发商产生严重的影响。

这个说法对，也不对。从狭义地产，也就是住宅地产的角度来看，这个结论是有道理的。

2003年的广州正处于房地产低迷时期，这种低迷2004年上半年轮到深圳，下半年是上海，2005年就可能到北京。由于房地产利润较高，吸引了大批投资者进入，尤其是在高端产品上，必然会造成供需的不平衡，导致住宅空置率过高，但投资却不断加大，最后催生出了泡沫。

但从广义地产，也就是泛地产的角度来讲，中国的房地产市场正是“小荷才露尖尖角”。

所谓泛地产，是指住宅与教育、体育、旅游、休闲、度假、文化等产业相结合的地产形态，将在未来成为中国房地产的主流。这方面的空间还很大。

从这个意义上讲，“房地产泡沫说”是有问题的。那么“30年”的数字从何而来呢？根据联合国的一项统计资料表明，当一个国家和地区人均GDP达到800～1 000美元时，房地产进入起步阶段；人均GDP在1 300～8 000美元，房地产进入快速上升阶段；人均GDP在8 000～1 3万美元时，房地产进入平稳阶段；人均GDP在1 3万美元以上时，房地产进入萎缩阶段。目前中国的人均GDP也就是1 000美元，要想达到8 000美元，至少还需30年的时间，因此广义的房地产业还将有30年的黄金发展期。这30年，也将是中国的城市化速度最快、波及面最广的时间。

因此，城市经营在很大程度上会和以土地经营为核心的城市开发搅在一起，共振出许多新的课题与领域。第二，在中国的城市化过程中，服务业将成为推进中国城市化进程的主力军，也将为今后的城市经营提供更广阔的空间和思路。美国著名未来学家托夫勒早在上个世纪70年代的著作《第三次浪潮》中就曾预言：服务业（第三产业）将取代工业成为未来世界的主导产业。

从世界范围来看，自20世纪50年代起，第三产业开始成为现代经济的主导产业，在产值比重和就业比重上超过农业和工业两大产业之和。

发达国家第三产业的产值比重从20世纪60年代的45%～55%一直上升到1995年的65%～75%。从中国目前的状况看，据有关方面测算，截止到2002年上半年，我国第三产业对经济增长的贡献率达到40%，增长空间巨大。

第三产业，尤其是现代服务业，如金融、物流、信息服务等，将极大地促进我国的城市化发展。以上海为例，早在1992年，上海就提出了产业结构调整的“三二一”发展战略，即以第三产业为主体，带动第二产业，再提高第一产业。因此大力发展金融服务、商贸流通、休闲娱乐、房地产等第三产业，再整合清理第二产业，将大部分的第二产业都搬离市区，只留下汽车、钢铁等重要的工业。现在上海的城市建设在全国首屈一指，成为公认的“经济首都”，信息流、物流、资金流、人才流、科技流汇聚到一起，极大地带动了城市经济的发展。上海的例子说明，一个地区和城市的经济并不一定非要按照传统的“一二三”的产业顺序来发展，在一些地区和城市，完全可以因地制宜地考虑跨越式的发展。

在未来的城市发展中，服务业的战略地位和作用不可小看。