严子龙的人缘较好，圈子里自然也有开发商，公司办公的门市就是从一个小开发商手里买来的。这个开发商是女的，叫吴晶，快五十岁了，长得白白胖胖的，衣着装扮也挺时髦，开着辆宝马。

吴晶是五六年前来的小县城，那时候招商引资的政策非常优惠，很快便拿了一块四万来平方米的土地，建住宅小区。总共八万平方米的房子，有门市也有车库，房子基本卖光了，她手里捂着大量的门市等待升值再出手。

听严子龙讲，吴晶当时也是从建材行业转行进入房地产的，五六百万起家，现在身家起码有两千万以上。

一个女人拿着五百万做房地产，是如何起家的？我特意从她身边的人，包括办公室主任、财务、律师，甚至建筑商、建材供货商那里了解，然后整理出头绪。吴晶的发家，其实靠的就是投机取巧、以小博大。

吴晶刚来小县城时，城里基本全是平房，政府为了政绩，研究制定了很优惠的招商引资政策，特别是土地，现在看来是非常优惠的。

当时执行的是“先征后返”的土地出让政策。只要开发商肯来投资，按照政府规定缴纳全部土地出让金后，政府便给办理国有土地使用证，进入开发程序。这边土地在开发，那边出让金会按照优惠政策从其他途径进行返还，直到房子全部建好，可以返还80%。

吴晶拥有的四万多平方米土地，当时属于比较大的住宅小区项目了，而且土地价格也便宜。也就是说，吴晶用五百万拿下了土地，又通过优惠政策退还四百万，只用一百万就完成了从建材商到开发商的角色转变了。

对于吴晶的发家，可能很多人认为简直是暴利，但我不这么看。吴晶初来小县城是2004年，那时候小县城破破烂烂的，房价每平方米也就七八百块钱，老百姓的买房意识不强。不少开发商是赔钱做生意的，要么楼建一半就跑路了，要么拿着房等着人来买，整个市场很不景气。

做生意确实得敢冒险，吴晶就属于敢冒险的人。她拿下土地后，对整个小区进行分割外包，招了五六个挂名的小建筑商，门市、房屋刚建起来，就抵押给了担保公司，拆借高利贷。对建筑商的工程款，也没什么高招，就是拖欠。整个开发项目的资金，就是房子没盖好提前预售融资一部分，高利贷借一部分，工程款拖欠一部分，才把小区建了起来。

可以说吴晶是个运气好的开发商。她开发的项目，刚好赶上中国百年不遇的经济大繁荣，国家持续的西部大开发、振兴东北的战略使得小县城的经济不断向好，老百姓的经济收入增加了，改善住房的愿望也随之升温，房子越来越好卖。是大环境成就了吴晶，她当年承担的风险是很大的，留下烂尾楼跑路也说不准。

在我看来，吴晶属于那种没有长远眼光的精明开发商，可能是女人的缘故，也可能是年龄因素。她本来打算清理完手里的门市后，就收手不干房地产了，出钱给她儿子在外地注册一家贸易公司，做点小生意。

严子龙找到吴晶后，吴晶饶有兴致。论及做事业的精明与魄力，和吴晶比起来，严子龙是远远不及对方的。

吴晶当时就表态有兴趣合作，用她的话说，是严子龙人好，合作起来放心。但说实话，吴晶对严子龙放心，可我对吴晶很不放心。吴晶给我的印象很不好，毫无长期发展的目光，一个五十岁的人干一票后可以随时收手不干，但伟龙地产是要长期在这一行挣口饭吃的。

对吴晶不放心不是毫无根据的，首先是过于求稳，稳到十拿十稳才肯花钱，这对做房地产的人而言是致命的。第二是只盯钱眼，爱算小账，当年分割外包的后遗症现在差不多暴露无遗，建的房子三天两头漏水、下水道淤堵、电线短路等，开发的房子质量问题很多，业主投诉不断。

虽然对吴晶不放心，但严子龙的圈子里，就吴晶一人有合作意向。其他的开发商，要么不需要合作，要么已经有了合作伙伴，目前都在做棚户区改造项目。而跟吴晶合作，如果在小县城做，项目也只能是棚户区改造。

棚户区改造项目，我当时还未深入去了解，基本上都是听严子龙讲的，严子龙也是从朋友那听来的。总的情形是棚户区很火暴，所有人都垂涎三尺，不论阿猫阿狗都处心积虑想分一杯羹。

早年在深化工作，入股四季广告公司的教训至今记忆犹新。“合”字确实不太好写，所以在伟龙地产选择合作伙伴的问题上，我比较慎重。

俗话说，隔行如隔山。我没有从业经验，也没有其他人可供选择，在这种情况下，严子龙认定跟吴晶合作不成问题。说白了，严子龙根本不怕吴晶耍手段，认为合作风险完全可控。

在合作问题上，我没提出异议，主要原因是资本。我是公司小股东，二十万资本金还是覃大伟私下照顾十五万，所以伟龙地产将来的项目投资，还得靠覃大伟和严子龙，我根本没有能力再拿出钱来。

严子龙打算跟吴晶合作，也是基于资本上的考虑，一来可以少走弯路直接获取开发经验，二来可以分担一半的资金压力，一举两得的事情。

三人研究决定后，就开始着手与吴晶合作事宜的商谈。没谈判前我和严子龙说了，吴晶不可能以她现有的公司做项目，也不可能用伟龙地产公司的名义做，唯一的可能是她会要求跟我们再注册一家新的公司。

严子龙半信半疑地看着我，狐疑的眼神仿佛在说：“整得你跟诸葛亮似的！”

我知道严子龙对我缺乏信心，但在看人这方面我还是挺有自信的，做事情也学会了分析权衡利弊。没谈判前做好充分准备，事实会为我说话。