严子龙和吴晶一早去了规划局，我和杨山去了设计院。为了减少预算失误，吴晶安排杨山到设计院找当副院长的朋友，让他帮忙做一份详细的规划图，测算一下最多能建多少面积的房子。

严子龙和吴晶从规划局回来后，说没找到局长，人家上市里开会去了，就带了两份文件回来，一份是政府关于房地产返迁的新规定，另一份是关于棚户区改造的。

县政府原有“先征后返”的土地优惠政策已经取消，取而代之的是“棚户区政策”。我认真研读了几遍棚户区政策，大概的意思主要有两个方面：第一个是开发商盖的房子，政府要按成本价，也就是每平方米一千四百元左右回购40%的房子，用于山里迁出的棚户区居民安置；第二是给开发商政策优惠，土地出让金免除、税金减半，但多了一项保证金要求。

设计院很快给出了面积测算，打来电话说，根据规划局的最新限制，容积率放宽到了2.0，应该还可以争取到2.1。相当于说，这块土地建筑面积能增加到十万平方米到十一万平方米。

吴晶很快重新进行预算，结果是能盈利三百多万。账面的盈利是增加了，但拆迁密度太大，不可预测的因素很多，大家总体上还是趋于保守。

我也私下按照自己的办法进行测算，就是算不出哪里能多出利润来。政府按成本价收回40%的房子，虽然放宽了容积率要求，但开发商手里的可售面积减少40%，利润也大幅缩水，哪里还有利润。

土地出让原有的政策是出让金可先征后返，退回80%。五万多平方米的土地，二类用地出让标准是每平方米366元，就算交纳也就是366万，再算上税金减半，撑死了一千万不到，但回购的房子开发商利润起码损失一千万以上。两方面此减彼增，相互抵消，我一时算不出吴晶的利润是从哪里算出来的。

我思来想去一个晚上，才想到只有一种可能，那就是政府回购的房子都是较差的楼层，也就是五六层。那么开发商手里剩下的房子都是好楼层、门市还有车库。只有这种可能，才能盈利。

我和严子龙商量，吴晶是个精明人，不可能赔钱做生意，如果这个项目她肯干，我们就跟着干。吴晶最后还是决定干了，带严子龙去了几趟规划局，局长都在市里开会。

吴晶做房地产开发，最可靠的关系路子就是规划局长，也是个女人，还是本家，局长也姓吴。

吴晶找不到人，打电话也经常没人接，所以大家估计是在开会。吴局长后来回了电话，吴晶说话口气很是恭维，一番老姐妹一般的寒暄客套，最后问了土地的事。

吴局长说，那块地已经被一个外地的开发商拿走了，还没上会，但基本已经定了。吴晶不免有几分失望，未想吴局长对她还挺照顾的，说有另外一块地，下班后一起去看看，地段也不错。

五点来钟，严子龙和吴晶去规划局找吴局长，一起去看了那块地，也在县一中附近，相对前一块土地而言，位置差了些，还处在铁道口附近，但也算不错。吴局长的意思是，别跟人家抢，可以考虑这块地皮，三类地，出让金也便宜。

吴晶也对第二块地进行了成本预算，跟第一块地比起来，利润是明朗了些，但就怕到时候不好卖。大家犹豫了几天，吴晶和严子龙最后才拍了板。

商机真是瞬间变幻，就在我们犹豫的那几天，铁道口的地皮也被人要走了，之后拿地到处碰壁。