必须改变现行政策，堵住旁门，打开正道，才能刺激和吸引新的消费、新的投资，使住房消费成为经济增长点。

堵住旁门：

1. 严格划清社会保障住房和市场商品房之间的界线，尤其是将经济适用房用市场操作的方式纳入保障体系的管理，使市场的商品房操作统一和规范；

2. 彻底粉碎住房中的福利分配制度，不管是实物还是货币的分配，将房改中的存量和增存统一于市场的规范中；

3. 大幅度提高非廉租房的社会保障体系之外的房租，使一般社会房租和市场商品房价关系水平一致，堵死低价租房的后门；

4. 减少和杜绝各种不合理的收费和摊派，刹住土地、住房交易审批中的不正之风。

打开正道：

1. 取消所有紧缩时期的政策和税收限制，建立刺激投资和消费、扩大生产规模的税收制度；

2. 用市场化的方式剥离房价中的不合理构成，降低土地和市政配套的成本，从而使房价大幅下降至合理水平；

3. 建立保护中等以上收入者财富的法律和刺激消费的税收政策，提高实际收入水平；

4. 建立完善的二级交易市场，使房屋的变现交换成为主渠道之一，并减少和降低税费，方便交易；

5. 简化和规范市场化商品房建立的批准程序，创造透明而公开的市场竞争环境、市场规划，切实地降低房价并取得合理利润。

市场经济有其自行的控制和调节功能，但如果市场经济中有无数非市场的行政因素的干扰，必然会造成不公平。只有消除这些干扰因素才能使市场处于正常的、自然的发展过程之中，最终达到合理的调控目的，并使住房消费成为新的经济增长点。

确认市场经济的合法地位

在全球经济相互联系趋于一体化的高速发展时代，中国所面临的将不只是封闭的国内经济中的矛盾，必须使国内的经济发展和运行机制与国际通行的市场经济的运行机制相适应。中国经济体制改革中最大的危机是重新回到计划经济的老路之上，因此首先要在宪法中确认市场经济的合法地位，并给予相应的法律保护，才能保证今后的发展。

市场经济并不是万能的，否则也不会发生严重的经济危机，但市场经济自我调节的“看不见的手”所能发挥的作用远远大于计划经济的命令作用。只有用市场经济的运行机制才能解决中国目前面临的各种相互制约的结构性矛盾。

目前中国的房地产业的产值占中国国内生产总值的比例很低，其原因并不是真的没有市场需求和投资需求，而是政策限制和导向更多地倾向于靠政府计划调控的手段来管理、控制和干扰市场；破坏了正常的市场运行机制和生存条件，致使房地产市场最直接最紧密地受到政策变动的影响，形成大起大落的多次高速变化；打击和挫伤了多种非国有投资者的积极性，限制和误导了消费者的消费观念，使市场的发展多轨化，至今步履艰难。

顶着“人民公仆”头衔的官员在只有较低的工资收入的生活条件下，在制定和修改房屋的福利分配制度时，拼命地企图合法地保护他们在住房制度中仅存的既得利益，这必然会使市场的发展受到不良影响。如果公务员不再是“公仆”，而是受聘的劳动者、管理者，合理地享有应得的劳动报酬（提高收入是扩大消费的基础条件），完全打破福利分配的制度，就能减少政策和计划对市场的影响和破坏。

只有在中国才有非市场化的低租金住房，而只有当这种福利住房的制度被取消之后，租金才能成为市场发展中的一部分，起到不是破坏市场而是促进市场发展的作用。

当私人的投资和私人的财富在宪法中获得保护时，中高收入者才可能选择更高的住房消费。

福特汽车公司动用几千亿美元收购沃尔沃汽车公司并不用向美国政府请示，但中国超过3 000万美元的投资计划就要报国家计划批准立项（3 000万美元在许多企业资产中也许仅占1%，董事会却无权审批）。金融机构增加固定资产投资要受政府限制（包括非国有的股份制企业），各种不合时宜且不能及时调整的税费和投资限制使企业不能成为市场中的主体和重要组成部分。香港廉价的居屋前大多停放着奔驰和宝马汽车的现象已成为香港特别行政区政府的一个难题，但这一现象很快会在内地为低收入者准备的经济适用房前出现。为什么内地人看不到自己在犯别人已犯过的错误呢？根本的原因就在于不相信和不依赖市场经济，不是按市场经济发展和运行的规律确定自己的政策。

为了保证国家的经济命脉和国防安全，许多经济领域的投资并未对非全民所有的投资开放，但已开放的房地产市场绝不应再回到计划经济和受计划经济政策干涉的老路上去。必要的社会保障体系是应大力建立的，但应独立于市场之外。要取消各种对房地产市场投资、建设、管理、信贷的不合理限制条件，建立鼓励和保护的政策与法律，在刺激和扩大消费需求上给予税收、收费的优惠，切实采取相应的实质措施，体现国家将房地产作为支柱产业和消费热点的支持。

市场经济已使中国顺利地解决了粮食生产、棉花生产、肉菜等副食供应和价格问题，也解决了日用商品包括大型家用电器在内的供应和理顺价格的问题。同样，市场经济已使中国相当数量的城镇居民解决了住房问题，而依靠市场经济的办法最终同样可以解决绝大多数城镇居民的住房问题并使房地产成为中国经济发展的支柱和新的增长点。

（2000年3月）