? 现有住房的成新度和科技含量较低，会有大量更换。

要警惕的再投资产业

? 供应量严重地大于销售量。1987~1998年全国商品房总的销售额为10 000亿元（不含自建房屋），目前市场空置的房屋已达6 000亿元；

? 1996~1998年高峰销售期的年销售额约为1 800亿元，连续6年每年的投资额为3 000亿~4 000亿元，如果市场需求没有暴涨，每年的投资额需要两年的消化时间；

? 1997年年底已批准待开发和已开发未建设的土地约3.2亿平方米，如按平均容积率1∶3计算，约可建9.6亿平方米建筑；

? 至1997年年底计划开发的投资总规模为17 680亿元，累计仅完成9 100亿元；

? 1998年、1999年仍在交易和开发大量新的土地。

房价的水平

? 全国的房地产平均商品房价格由1992年的每平方米1 050元增长到1998年的每平方米2 120元，增长了约1.02倍；

? 全国的职工年平均工资由1993年的4 780元到1998年的12 285元，增长了约1.57倍，房价增长的幅度低于工资增长的幅度；

? 全国城镇居民的年人均收入由1992年的2 813.1元增长到1998年的

10 098.3元，增长了2.59倍，远远高于房价的增长倍数；

? 全国城镇居民的人均储蓄由1992年的3 721.93元增长到1998年的20 954.54元，增长了约4.63倍；

? 按城镇居民平均每户3.2人口计，家庭年收入与房价的比已低于中国香港、法国、日本、印度、埃及等大多数中等发达和发达国家或地区的房价收入比；

? 部分地区的房价过高有其特殊性和必然性，不能将特殊性的情况作为平均和普遍性来讨论；

? 房屋和汽车等其他产品一样，也有奔驰和夏利的不同档次和价格的差别。

房价增高的硬约束条件

? 1992年竣工房屋的平均造价为每平方米489元，1998年竣工房屋的平均造价上升为每平方米1 175元，增长了1.40倍，主要为材料和施工预算的硬约束；

? 1986~1995年，全国各城市累计收费项目平均增长了6~8倍；

? 北京由15种收费增加为72种收费，增长了3.8倍，武汉由6种收费增加为58种，增长了8.7倍；

? 1995年国务院清理整顿不合理收费之后，多数城市的收费项目仍在大幅度增加；

? 在收费项目不断增加的同时，收费的金额、单价也在不断地提高。如哈尔滨1990年的7种项目收费金额为154.8万元，1993年增长为31种收费项目，金额增长到2 425万元，4年时间收费金额增长了14.7倍；

? 北京市的平均房价由1992年的每平方米1 613元增长到1998年的每平方米4 997元，增长了2.1倍，但收费项目数增长了3.8倍；

? 各省市连年提高征地、拆迁、配套设施、基础设施的费用和标准。北京旧城区内的平房拆迁货币补偿费每平方米高达2万多人民币（含补贴的面积费用）。

房地产不是暴利行业

? 1992年全国的房地产经营利润比1991年增长了140.99%，但经营利润率仅为12.02%；

? 1993年是房地产进入高潮的开始，政府因此出台了“土地增值税”的政策法规；

? 1993年房地产开发的经营利润率根据全国统计，21个省市低于10%，8个省市（不含西藏）高于10%，但仅有6个省市的经营利润率高于贷款利率，经营利润率超过15%的只有天津、上海、福建、广东、海南5个省市；

? 1994年是全行业经营利润率最高的年份，约为13%，1995年为0.8%，1996年为2.6%。经营利润中除销售之外，包括了土地、租金和其他的经营利润；

? 1996年全国上市的房地产公司的净资产利润率超过10%的公司仅占全部上市公司的50%；

? 1997年房地产全行业平均利润率仅为3.7%，远远低于同期银行贷款利率。

开发商并不黑

? 1994年是全国房地产行业利税最高的一年，利税总额高达305亿元，其中经营税费106亿元，利润198亿元，所得税税后利润124亿元；

? 1995年国家统计局发出警告，全国除5个省市有赢利外，24个省市亏损，体现了全行业的不景气状态，1995年上半年全行业利润仅为1.06亿元，33 248家开发企业中仅有8 756家赢利，亏损面高达73.7%；

? 1997年全行业亏损，年终房地产行业利润为亏损10.346亿元；

? 1987~1993年累计销售总额为2 200亿元，利润数无完整统计资料，按销售额和利润率计算8年累计利润约为180亿元，税后为120亿元；

? 1987~1998年全行业累计12年税后利润约为360亿元，平均销售利润率约为5.2%；

? 绝大多数开发商的利润都沉淀在积压房、车库和配套设施上，当空置房低价销售时，已结算的利润并不能弥补空置房处理时的亏损；

? 全国房地产行业的股东权益1994年为3 178亿元，而平均年税后利润为股东权益的1%。