政府是最大的赢家

? 房地产投资带动了国民经济的增长；

? 房地产拉动了相关产业的增长和消费增长；

? 房地产带动和改造了城市面貌及基础设施建设；

? 房地产使城市土地转换为货币价值和升值；

? 1993~1997年，全国累计商品房销售额约为6 943亿元，同期土地有偿收费约为1 945亿元，占全部销售总额的28%；

? 1994~1997年，房地产开发的全部利润约为240亿元，但上缴的经营税费为383亿元，经营税费是利润的1.6倍，占全部销售额的6.3%。

? 同期销售额政府收取了契约税和管理费约250亿元（高的地区为销售额的6%，低的地区为2%）；

? 拆迁过程中大量居民的住房条件福利性地改善，政府原有破旧房产得到了补偿；

? 政府、城市靠房屋开发无偿地完成了大量的道路、人防、商业配套、学校教育设施等建设；

? 政府已出让的土地不管是否在建设都已首先收回了出让期间的收益；

? 已出让的土地迫使开发商不得不再大量地投入建设资金；

? 房价的组成之中政府获得实际收益的比例高达60%~70%。

消费者在房价之外还必须承担的费用        

? 政府收取的契约税、管理费、测量费；

? 办理买卖手续需支付的律师费、制证费、印花税；

? 办理银行贷款需支付的律师费、全房价的保险费用、贷款担保费用。

仍在不断地大量投入

? 政府在不断地改善政策条件支持和鼓励房地产加大投入；

? 1997年年底全国的开发企业为21 288家，国有和国有控股的企业仍为主体；

? 1997年国有和国有控股经济在投资中占有总投资比例的50%以上；

? 国家预算内资金、国内主要贷款和债券向国有和国有控股企业倾斜，成为投资的重要来源；

? 外商和非正规军用特殊的交易方式可获取低成本的土地；

? 部分城市地区仍存在开发和发展的较大空间；

? 少数城市和地区仍保留有合理的利润空间和市场需求；

? 也有投机行为和地产高潮时已投入了大量资金而不得不继续加大投入的因素。

开发商并非都不赢利

? 全国销售额从1993年的856.3亿元上升为1997年的1 800亿元，仍是一个极大的市场；

? 全国近几年平均有7 000万~9 000万平方米的房产销售市场，并在扩大；

? 个人购房的比例从无到有已逐步成为市场中的主力；

? 根据未来的市场需求，全国的房产销售未来5年应达到每年4 000亿元以上；

? 现有的空置房大量是低质劣质的房屋，不会影响今后市场的供应和销售；

? 在未被政府统一严格控制的土地供应中仍有一些低成本的土地创造利润空间；

? 好的开发商仍在市场中占有较大份额，如北京有400多家开发商，但前10个最大的开发商1998年的销售额占了市场的约50%以上；

? 精品的楼盘仍创造着销售的热点和无空置率的销售成果；

? 专业化程度较高的开发商使每个开发项目均能在成本上有效地得到控制，并靠雄厚的自有资金实力和高科技含量而被市场所推崇；

? 代政府承担一级土地开发工作和直接获得一手土地的公司，使房屋的位置、价格、环境条件仍被市场所欢迎。

房价再下降的可能

? 近期房价的下降和降息有直接关系，全国开发企业的平均负债率为65%，最高的达到90%，其中大多数公司靠贷款为主发展项目，降息最直接地降低了资金成本；

? 近年材料价格下滑使成本降低；

? 政府降低土地成本，减免税费使建房成本降低；

? 按国际上多数国家和地区所做的那样，将能源等基础设施的建设费用从房屋造价中剥离，转为由能源使用费支付，将有利于大幅度降低房价；

? 合理有偿地建设社区中的教育、人防等配套设施，将有利于大幅度降低房价；

? 根据市场及时调节土地的征用、拆迁和土地出让金的费用，将有利于房价的合理降低。

房价再下降的结果

? 房价下降对急需解决住房的用户是佳音，但对已购房者并不是福音；

? 房价的不断下降吸引急需购房者的购买，但会抑制长期市场中的消费积极性；

? 房价的下降并不能刺激总需求和扩大市场的消费总量，就像全国物价连续20多个月的下降并没有大幅度促进消费一样；

? 房价的下降如果来自成本的降低是合理的，如果来自无利和亏损则将排斥整个行业的再投资可能；

? 新增土地、房屋价格的降低将打击和影响原有高成本土地的房屋建设和开发；

? 一些特殊政策的补贴使部分房价下降，令整个市场竞争秩序混乱；

? 在提高收入的同时保持合理的房价要比单纯要求房价下降的路更宽。

（2000年2月）