1999年，《财富》论坛在中国首次召开，作为国家重点支持、发展的战略方向之一的房地产企业，何时能加入世界500强的行列之中呢？

全世界的房地产企业都不可能按销售额列入世界500强企业的排名之中。中国的房地产企业更不可能成为这样的巨头企业。

以全国房地产销售总额最高的1998年计算，也仅有2 400多亿元人民币的销售额，历年平均的整体销售额仅介于1 700亿~1 900亿元人民币之间，距离以千百亿美元计算销售额的世界500强企业，即使是与最后一名相比也还有很大的差距。就算全国房地产都由中国的某一家企业垄断，也还是进不了世界500强的行列。

在全世界的房地产住宅销售中，美国的销售量最高，1998年约为88万套，每套住宅约平均18.9万美元。如果这些业绩都为一家公司所创造，尚可挤入世界500强之中，但如果是20家或更多的企业才能完成这一销售，那么就必然不可能进入世界500强之中。

全世界没有哪个国家和地区的房地产可能由一家公司垄断，哪怕是在中国香港、新加坡这种发达的市场化的房地产操作方式的地区和国家。无论它们的地域面积大小，都不可能由一家公司垄断房地产。那么地域变化较大的国家和地区就更不可能由一家公司来进行房地产的操作了。

英文中的“房地产”是从不动产的概念中转换来的，而不动产的基本特性就是其地域性。地域的不可移动性必然会带来如下问题：

其生产的过程必然是分散的，依赖于土地固定化，不可能像工业产品那样可以集中于某一个点或某几个点进行生产和组装。

其生产的周期较长，必然会带来资金的巨额投入和资产的长时间占压。即使可以用预售的方式，提前收回大量的资金用于后期的建设，但前期拥有土地的过程也必然会造成巨大的投入。

其地域性的差异必然会受到不同的法律和条例制约。包括当地政府对土地和房屋供应总量的控制和管理，也包括当地能源基础设施的供应，使房地产的生产不可能像其他产品的生产一样不受生产地的限制。

房地产的市场供应必然会由于土地的不可移动性而主要服务于土地所在的地域之中，其市场的风险同样会受到当地政策、人口、环境、购买力的限制。尽管可以部分吸引外来的资金和流动人口的购买力，但主要的对象仍以当地为主，并且无法出口和转移消费。

各地区的平均物价和土地成本均有较大的差异，政策环境和政治环境都会对物价及成本造成极大的影响，任何企业都不可能用一种工业化生产的统一成本或服务贸易的平均成本去控制房地产生产的地域差别，因此也绝不可能会有这样的企业敢冒这样的风险。

房地产的地域差别同时也带来了地形、地理、地质、温度和环境的差别，因此房地产也不可能像工业化、高科技的产品那样在研究室中预先研制和试验。每个房地产项目都只能在确定土地的特定条件之后进行个体的设计，必须使其适应于当时当地的条件，必须使其与当地的交通相结合，其个性特征和个性的服务对象都因人因地因购买力而异，无法具备大批量的生产条件。

房地产不是一个孤立的产品，而是由整套服务相配合而成的居住条件，这必然要求其与教育、商业、医疗、生活服务等相关设备相适应。这里有些可以由开发商提供，有些则要借助于社会或城市中现有的成分。房地产只能因天因地而不同，包括因人们的生活习惯而不同，其必然不具备统一化和标准化的大规模生产条件。

房地产的售后服务也不同于一般产品和贸易的服务过程，其不可移动性也必然使其服务、维修附属于土地本身而无法集中于某一个点或某几个点之上。并且这种产品的替换周期极长，约为50~100年，服务的固定性和长期性也使房地产企业的发展必然会受到约束和限制。

由此可以列举的理由还有许多，这些特殊的限制条件都使房地产企业不可能进入世界500强。

北京的开发商有上千家，上海的开发商有2 000多家，全国的地产公司有

2万~3万家，每家的平均注册资本只有约1 700万元人民币，且不说它们不靠银行连一个小区都无法建设，即使有了资金它们也无法解决市场中的消费能力问题。

在《财富》论坛将要召开时，许多人问我华远集团何时能进入世界500强。这也许是每一个企业家的梦想，但我却清楚地认识到这是根本不可能实现的梦。如果地产商没有清醒的头脑，就只能使企业走向死亡。

世界上最著名的几起地产开发商破产的事件早已告诉我们，“量力而行”远远重于“盲目发展”。企业的强弱并不完全由其销售总额的高低决定，销售额仅代表了企业的生产能力和规模。在中国的经济环境更加市场化之后，中国必将产生更多的能进入世界500强行列的企业。

（原载于1999年10月14日的《北京青年报》）