美国是唯一未在第二次世界大战中发生大规模本土战争的国家，因此其住房建设政策和情况都不同于其他“二战”后需对城市进行重建的国家。美国的土地资源、人口和经济发展情况均在住房建设上处于全球领先地位。研究美国的住房发展和房地产市场情况对我国房地产市场的未来发展具有极其重要的意义。

20世纪60年代末美国成套住宅总套数已大于城市居民总户数，已具备了为每户居民提供一套以上成套住宅的条件。20世纪70年代美国就提出了“每个房间的使用率超过一个人为过度拥挤”的公众住房标准。20世纪90年代初美国人均居住面积已大于48平方米，套均建筑面积大于175平方米，住房消费满意度大于70%，户均拥有2套以上成套住宅的比例大于居民总户数的10%。可以说美国的住房消费水平已处于全世界的领先地位。

经济学家在分析房地产市场的发展阶段时，一般都认为在人均国内生产总值超过2 500美元后，大多数国家已将解决住房问题的重心，从扩大住房面积的增量转移到了提高住房的质量上（包括合理的住房面积、合理的住房功能、优质的居住环境、现代化的设施条件等）。住房开始变成实现自我价值、体现富裕、进行社交活动和丰富居住生活的场所，同时成为家庭财富的重要组成部分。而人均国内生产总值超过3 500美元的国家则开始拥有第二套消费性度假住所。当一个国家人均居住面积大于25~35平方米时，这个国家的房地产业就从高速增长期进入了调整期，成为以拆除、更新旧有建筑和满足新增家庭为主的非支柱产业。当一个国家人均居住面积大于35~45平方米时，这个国家的房地产业就进入了“夕阳”行列。几乎所有国家的宏观经济调控政策都以这样一种经济运行规律来防止房地产和住宅建设的过热发展。中国也有人担心目前住宅建设的高速发展状况，并且提出了防止过热的预警。而美国房地产市场发展的情况却给了我们另一种启示。

1997~2000年美国住房的销售额占国内生产总值的13%~17%，其中2000年现有住房的销售额占到国内生产总值的14%。新建房屋和旧房屋的销售合计每年的销售额可达到14 000亿美元。其中1997~2000年每年新竣工住房160万套，相当于价值3 250亿美元。商业房地产和民用房地产的销售以及相关的花费约占国内生产总值的20%。毫无疑问，虽然美国的人均国内生产总值和人均居住面积都在全球处于领先地位，但房地产业仍然是美国经济繁荣的支柱产业之一。

1986年美国已有63.8%的家庭拥有高质量的私人住房。在持续的经济增长过程中，虽然城市外来家庭和新增家庭不断增加，但2000年已有67%以上的人口拥有了自己的房屋。近几年新的购房者增加的速度远远高于1997年之前。在2000年购房的全部家庭中有42%的家庭是第一次购房。这是经济发达国家中更新原有住房需求的新的购房特点。

根据网上公布的资料可以对比出如下情况：

美国地产业的投资回报

表1–1?美国地产业的投资回报表

1997年    1998年    1999年

住宅         11.78%     15.10%     12.00%

办公         17.89%     19.66%     11.91%

从表1–1可以看出，美国房地产租务市场的投资回报远远高于中国，由于美国经济的增长，并不因房屋的建设数量而影响投资的回报，市场的需求是决定建筑增长的基本条件。

美国房地产市场供求及价格

美国每套新建住宅的面积中位数为1 685平方英尺（约156.5平方米），平均每套面积数为160~180平方米（大面积住房总量高于小面积住房总量），全年生产住宅竣工量约为2.46亿~2.5亿平方米，大于我国2000年1.8亿平方米的住宅商品房竣工总量。1999年美国房屋的存量为1.12亿套，其建筑总量约为170亿~200亿平方米，其中61%为产权人（所有者）自用，30%为租用者使用，8%为空置房（空置房约为900万套，约1.3亿~1.5亿平方米），其中部分空置房为所有者拥有的第二套住房。住房平均销售价格并不因为有空置而受到影响，价格的上涨速度均高于通货膨胀率。2001年美国经济下滑使住宅销售价格略有下降，但仍高于1999年的水平。美国2000年低价位住宅的总量（指低于价格中位数的套数）约为50%，高价位住宅总量（指高于价格中位数的套数）约为50%。连续几年平均每年以2%的速度从低价位向高价位偏移。

我国城镇现有住宅总量约80亿平方米，仅相当于美国住宅总量的45%左右。按国家统计局调查总队2000年4月公布的调查结果计算，上海、北京和天津的户均使用面积分别为30平方米、38平方米、38平方米。全国住宅套均建筑面积不足60平方米（第二次住房普查资料中“八五”期间新建住宅平均每套为67平方米，“九五”期间新建住宅每套面积略有提高，1995年新建住宅套均面积平均为75平方米，1999年新建住宅套均面积平均为77.8平方米）。我国现有城镇人均居住面积仅为10.3平方米，不足美国人均居住面积的1/4。整个“九五”期间竣工住宅4亿~5亿平方米，约合550万套，仅相当于美国5年竣工780万套的70%。仅仅在2000年我国住宅竣工的套数约为210万套，超过了美国约160万套的数量，但由于平均户型面积只有90平方米左右，总的住宅竣工量仍低于美国的住宅竣工面积总量。

我国目前城镇住宅的建设发展速度同美国相比还有极大的差距。我国现有城镇人口约3.89亿，居住人口大于2.5亿，而美国全国的人口约为2.7亿，与我国城镇人口总量相差1.2亿，约等于我国城市居住人口，但至今其住房市场占国内生产总值的比重仍远远高于中国房地产在国内生产总值中所占的比例。